Якби жінки купували квартири самостійно, то претензії пред’являти можна було лише до аферистів з «Еліти…». Але ж кожна з них шукала квартиру через агентство, причому вельми поважане.
За допомогу в покупці неіснуючих квартир «Еліти-центру» брокери «Благовісту» взяли звичайну плату — 5 відсотків від операції, приблизно 8-10 тисяч гривень. При цьому були продані квартири в будинках, на які не було будівельних дозволів! Зараз співробітники «Благовісту» запевняють, що нічого не знали. Але хіба не повинне агентство знати все про будинок, в якому продається житло, щоб сміло радити його клієнтові? За це клієнт і віддає чималу суму за послуги.
Історії Тетяни Ворожко, Наталії Михайловської і Валентини Лещишиної схожі. Ці жінки — не «товстосуми», а звичайні люди середнього достатку.
ІСТОРІЯ ПЕРША. А ЧИ БУЛА СТРАХОВКА?
Тетяна Ворожко почала збирати гроші на власне житло з 19 років. Частину грошей зібрала сама, частину — додали родичі, і ось в 2005 році з сумою 36 тисяч доларів Тетяна відправилася у «Благовіст». Їй запропонували однокімнатну квартиру по вулиці О. Шмідта, 34/42.
Квартиру обіцяли через рік, і вона стала чекати. Коли Тетяні одного разу подзвонив знайомий журналіст і розповів про аферу «Еліти», вона не повірила. А на наступний ранок всі телеканали підтвердили — квартири і мрії більше немає.
Тетяна кілька днів простояла на морозі під міськадміністрацією, а потім від переживань і переохолодження захворіла надовго.
— Потім я зібралася з силами і вирішила, що боротимуся за свій будинок, своє життя. Адже стільки років я про нього мріяла, — згадує Тетяна.
У якийсь момент вона згадала про страховку. За словами брокера, який вів її «справу», всі професійні ризики в «Благовісті» були застраховані.
За своїм правом на страховку Тетяна пішла до суду. Її адвокат Валерія Лутковська так пояснила суть позову:
— Тут якраз має місце «ризик». Ми розраховуємо, що «Благовіст» відкриє секрет, хто страховик і на яких умовах він страхує клієнтів агентства.
— На думку Валерії Лутковської, «Благовіст» надав Тетяні послугу недостатньої якості — продав їй неіснуючу квартиру на неіснуючому 14 поверсі неіснуючого будинку. За проектом, замість багатоповерхівки по вулиці О. Шмідта, 34/42 повинен був стояти шестиповерховий торговий центр. Чи то брокер цього не знав, чи то визнав цю обставину незначною.
ІСТОРІЯ ДРУГА.
З ДНІПРОПЕТРОВСЬКА — В БОМЖІ
Наталія Михайловська родом з Дніпропетровська, але вже декілька років працює в Києві. Проживаючи в столиці на квартирах, дівчина вирішила продати квартиру в рідному місті і, доклавши 4 тисячі доларів, купити тут однокімнатну. У «Благовісті» їй запропонували інвестування будинку по вулиці Будівельників, 18-а.
Коли через рік «обвалилася» піраміда «Еліти…», з’ясувалося, що майбутній Наталчин будинок будувати ніхто не дозволяв. Не було навіть проекту розхваленої агентом багатоповерхівки. Як агентство могло про це не знати? Дівчина відразу вирішила подати позов у суд на «Благовіст».
Адвокат Дмитро Крошка порадив Наталії будувати позов на звинуваченні в порушенні споживчих прав. Договір з «Благовістом» перевірило міське ГУ з питань захисту прав споживачів. Працівники управління підтвердили, що Наталія виявилася жертвою непрофесіоналізму і неякісно наданої послуги. З таким документом Наталія і її адвокат були впевнені, що виграють справу, але 26 липня суд ухвалив, що «Благовіст» виконав всі умови за договором. Наталія подала на апеляцію. А нині живе у родичів. Офіційно вона — бомж.
ІСТОРІЯ ТРЕТЯ.
10 ТИСЯЧ ЗА
КОНСУЛЬТАЦІЮ
Валентина Лещишина з чоловіком частину грошей на квартиру заощадили, частину позичили і вирішили стати інвесторами будівництва. Вирішили, що це краще, ніж вторинне житло.
У «Благовісті» їм порадили квартиру по вулиці П. Запорожця, 15в. Як потім виявилось, у «Еліти…» взагалі не було ні дозволу на будівництво будинку за цією адресою, ні затвердженого проекту.
Валентина довго не могла повірити, що ніякої квартири не буде. Їй здавалося, що міська влада підтримає потерпілих від афери і компенсує втрати. Декілька місяців подружжя жило тільки цією надією. А потім вирішили за справедливістю йти до суду і звернулися до юриста Дмитра Крошки, який у той час вже вів справу Михайловської.
Перше, що вразило Дмитра — невідповідність договорів його клієнток з «Благовістом». Документи, підписані з різницею часу шість місяців, дуже відрізнялися по суті і формі. У першому йдеться про надання послуг посередницького характеру з перерахуванням обов’язків сторін, вказівкою точної адреси квартири, що купується. Договір Валентини Лещишиної — це вже договір не про посередництво, а тільки про надання консультації.
— Насправді, і Наталії, і Валентині були надані однакові послуги, – пояснює Дмитро Крошка. — Але в договорі Лещишиної не було ні слова про те, що агентство взагалі виступило посередником при покупці квартири.
За договором Валентині надана «інформація про об’єкти нерухомого майна, пропоновані до продажу, про середньоринкові ціни на ці об’єкти, про динаміку зміни цін, правові основи проведення операцій з нерухомим майном в Україні» — цитує Дмитро. Загалом — все те, про що можна дізнатися з сайтів і видань про нерухомість. За все це клієнтка заплатила майже 10 тисяч гривень.
Через невловиму для необізнаної людини різницю міняється суть всієї операції. Хитрі юридичні формулювання дозволяють по-різному трактувати слова «послуги консультаційного характеру». Нефахівцеві здасться, консультація — це і є допомога у виборі і організації покупки квартири. Для суду ж консультація — не більше, ніж усний інструктаж без наслідків.
Чому «Благовіст» так змінив договір з клієнтом? Юридична служба компанії не відповіла «Газеті...» на це питання, посилаючись на те, що не всі позови ще розглянуті, а значить, не можна давати коментарі, щоб «не тиснути на суд».
У Дмитра Крошки із цього приводу своя версія:
— У мене є підозри, що в «Благовісті» до другої половини 2005 року вже знали про ненадійність «Еліти…», — каже він. — Тому міг змінитися договір. Агентство могло вести нечесну гру, намагаючись максимально себе убезпечити від наслідків. До речі, під час розгляду справи Михайловською представник «Благовісту» заявив, що інформацію про продаж квартир в будинках «Еліти…» вони отримали з рекламних оголошень. Але моя друга клієнтка Валентина Лещишина стверджує, що договір про купівлю-продаж квартири вона підписувала при брокерові з «Благовісту» в офісі «Еліти…» на вулиці Раєвського. Це означає, що контакти «Еліти...» і агентства були тіснішими, ніж тепер. Поки тягнулися судові розгляди, у Валентини Лещишиної трапився інсульт на нервовому грунті. Нині жінка все ще перебуває на лікуванні і не втрачає надії.
ЗНАЮЧІ ЛЮДИ
Все, що не прописане в договорі, довести дуже складно
За словами юриста Арини Бордуніс, головний аргумент у всіх тяжбах — це договір, все, що виходить за рамки написаного, доводити дуже складно.
— Це означає, що навіть в договорі на надання консультаційних послуг необхідно чітко передбачити перелік послуг, — пояснює Арина. – Ці послуги можуть включати і надання копій документів на житловий будинок, що будується. Іншими словами, компанія, яка надає консультаційні послуги, повинна надати такі документи в обов’язковому порядку. Але тільки за умови, що це буде прописано в договорі з клієнтом.
Ось перелік необхідних документів, про які потрібно запитати ріелтора і прописати в договорі з агентством нерухомості:
— Дозвіл на проведення будівельних робіт (видає управління архітектурно-будівельного контролю
м. Києва).
— Рішення Київради про землевідведення і передачу землі у користовування.
— Договір оренди земельної ділянки (з Київрадою), план земельної ділянки, акт встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
— Акт прийому-передачі земельної ділянки.
— Генеральний план забудови (району, кварталу).
— Архітектурно-планувальне рішення (ескізний проект будинку).
Не кожен агент може вважатися ріелтором.
Про те, як повинен виглядати договір між ріелтором і клієнтом, «Газеті...» розповів директор Асоціації ріелторів Києва Віктор Чорноглазов.
— В Україні словом ріелтор послуговуються всі, кому не лінь, — розповідає Віктор Анатолійович, — хоча насправді ріелтор повинен проходити відповідну підготовку і отримувати сертифікат. Ви маєте повне право вимагати у ріелтора інформацію про проходження навчання і наявність сертифіката. Що стосується договору, то треба запам’ятати, клієнт платить за послугу: чи за консультацію, чи за посередництво, а значить має право отримати якісний «продукт», а не «брак». Кожному, хто звертається в агентство нерухомості, слід пам’ятати, що перш ніж договір буде підписаний, ріелтор зобов’язаний ознайомити людину з проектом договору і розповісти його умови. А клієнт має право внести до договору все, що вважає необхідним.
Отже, договір повинен включати розділи:
— сторони договору (агентство в особі ріелтора або директорів і клієнт);
— предмет договору (суть договору, тут повинні бути слова про посередництво або консультацію);
— обов’язки сторін (повинні бути перераховані всі і в повному обсязі послуги, які надає ріелтор. Там також повинен бути пункт про конфіденційність обслуговування, збереження документів споживача, терміни надання послуг);
— ціна послуг і порядок розрахунку між споживачем і виконавцем;
— термін дії. Дата вступу у силу, термін дії і процедура продовження;
— умови розриву. Порядок і умови передчасного розриву договору;
— відповідальність сторін (чітко розписано, хто за що і як відповідає);
— порядок рішення суперечок у разі виникнення таких (процедура вирішення «полюбовно» і в суді);
— список всіх наданих сторонами документів на момент підписання договору (тут повинні бути всі документи про будівництво і всі довідки, особисті документи, які були надані ріелтору);
— юридичні адреси і реквізити сторін.
Документ, який свідчить про повне завершення робіт за договором про надання агентських послуг — двосторонній акт, підписаний обома сторонами після закінчення робіт.
Марія УГЛЕЦОВА
За допомогу в покупці неіснуючих квартир «Еліти-центру» брокери «Благовісту» взяли звичайну плату — 5 відсотків від операції, приблизно 8-10 тисяч гривень. При цьому були продані квартири в будинках, на які не було будівельних дозволів! Зараз співробітники «Благовісту» запевняють, що нічого не знали. Але хіба не повинне агентство знати все про будинок, в якому продається житло, щоб сміло радити його клієнтові? За це клієнт і віддає чималу суму за послуги.
Історії Тетяни Ворожко, Наталії Михайловської і Валентини Лещишиної схожі. Ці жінки — не «товстосуми», а звичайні люди середнього достатку.
ІСТОРІЯ ПЕРША. А ЧИ БУЛА СТРАХОВКА?
Тетяна Ворожко почала збирати гроші на власне житло з 19 років. Частину грошей зібрала сама, частину — додали родичі, і ось в 2005 році з сумою 36 тисяч доларів Тетяна відправилася у «Благовіст». Їй запропонували однокімнатну квартиру по вулиці О. Шмідта, 34/42.
Квартиру обіцяли через рік, і вона стала чекати. Коли Тетяні одного разу подзвонив знайомий журналіст і розповів про аферу «Еліти», вона не повірила. А на наступний ранок всі телеканали підтвердили — квартири і мрії більше немає.
Тетяна кілька днів простояла на морозі під міськадміністрацією, а потім від переживань і переохолодження захворіла надовго.
— Потім я зібралася з силами і вирішила, що боротимуся за свій будинок, своє життя. Адже стільки років я про нього мріяла, — згадує Тетяна.
У якийсь момент вона згадала про страховку. За словами брокера, який вів її «справу», всі професійні ризики в «Благовісті» були застраховані.
За своїм правом на страховку Тетяна пішла до суду. Її адвокат Валерія Лутковська так пояснила суть позову:
— Тут якраз має місце «ризик». Ми розраховуємо, що «Благовіст» відкриє секрет, хто страховик і на яких умовах він страхує клієнтів агентства.
— На думку Валерії Лутковської, «Благовіст» надав Тетяні послугу недостатньої якості — продав їй неіснуючу квартиру на неіснуючому 14 поверсі неіснуючого будинку. За проектом, замість багатоповерхівки по вулиці О. Шмідта, 34/42 повинен був стояти шестиповерховий торговий центр. Чи то брокер цього не знав, чи то визнав цю обставину незначною.
ІСТОРІЯ ДРУГА.
З ДНІПРОПЕТРОВСЬКА — В БОМЖІ
Наталія Михайловська родом з Дніпропетровська, але вже декілька років працює в Києві. Проживаючи в столиці на квартирах, дівчина вирішила продати квартиру в рідному місті і, доклавши 4 тисячі доларів, купити тут однокімнатну. У «Благовісті» їй запропонували інвестування будинку по вулиці Будівельників, 18-а.
Коли через рік «обвалилася» піраміда «Еліти…», з’ясувалося, що майбутній Наталчин будинок будувати ніхто не дозволяв. Не було навіть проекту розхваленої агентом багатоповерхівки. Як агентство могло про це не знати? Дівчина відразу вирішила подати позов у суд на «Благовіст».
Адвокат Дмитро Крошка порадив Наталії будувати позов на звинуваченні в порушенні споживчих прав. Договір з «Благовістом» перевірило міське ГУ з питань захисту прав споживачів. Працівники управління підтвердили, що Наталія виявилася жертвою непрофесіоналізму і неякісно наданої послуги. З таким документом Наталія і її адвокат були впевнені, що виграють справу, але 26 липня суд ухвалив, що «Благовіст» виконав всі умови за договором. Наталія подала на апеляцію. А нині живе у родичів. Офіційно вона — бомж.
ІСТОРІЯ ТРЕТЯ.
10 ТИСЯЧ ЗА
КОНСУЛЬТАЦІЮ
Валентина Лещишина з чоловіком частину грошей на квартиру заощадили, частину позичили і вирішили стати інвесторами будівництва. Вирішили, що це краще, ніж вторинне житло.
У «Благовісті» їм порадили квартиру по вулиці П. Запорожця, 15в. Як потім виявилось, у «Еліти…» взагалі не було ні дозволу на будівництво будинку за цією адресою, ні затвердженого проекту.
Валентина довго не могла повірити, що ніякої квартири не буде. Їй здавалося, що міська влада підтримає потерпілих від афери і компенсує втрати. Декілька місяців подружжя жило тільки цією надією. А потім вирішили за справедливістю йти до суду і звернулися до юриста Дмитра Крошки, який у той час вже вів справу Михайловської.
Перше, що вразило Дмитра — невідповідність договорів його клієнток з «Благовістом». Документи, підписані з різницею часу шість місяців, дуже відрізнялися по суті і формі. У першому йдеться про надання послуг посередницького характеру з перерахуванням обов’язків сторін, вказівкою точної адреси квартири, що купується. Договір Валентини Лещишиної — це вже договір не про посередництво, а тільки про надання консультації.
— Насправді, і Наталії, і Валентині були надані однакові послуги, – пояснює Дмитро Крошка. — Але в договорі Лещишиної не було ні слова про те, що агентство взагалі виступило посередником при покупці квартири.
За договором Валентині надана «інформація про об’єкти нерухомого майна, пропоновані до продажу, про середньоринкові ціни на ці об’єкти, про динаміку зміни цін, правові основи проведення операцій з нерухомим майном в Україні» — цитує Дмитро. Загалом — все те, про що можна дізнатися з сайтів і видань про нерухомість. За все це клієнтка заплатила майже 10 тисяч гривень.
Через невловиму для необізнаної людини різницю міняється суть всієї операції. Хитрі юридичні формулювання дозволяють по-різному трактувати слова «послуги консультаційного характеру». Нефахівцеві здасться, консультація — це і є допомога у виборі і організації покупки квартири. Для суду ж консультація — не більше, ніж усний інструктаж без наслідків.
Чому «Благовіст» так змінив договір з клієнтом? Юридична служба компанії не відповіла «Газеті...» на це питання, посилаючись на те, що не всі позови ще розглянуті, а значить, не можна давати коментарі, щоб «не тиснути на суд».
У Дмитра Крошки із цього приводу своя версія:
— У мене є підозри, що в «Благовісті» до другої половини 2005 року вже знали про ненадійність «Еліти…», — каже він. — Тому міг змінитися договір. Агентство могло вести нечесну гру, намагаючись максимально себе убезпечити від наслідків. До речі, під час розгляду справи Михайловською представник «Благовісту» заявив, що інформацію про продаж квартир в будинках «Еліти…» вони отримали з рекламних оголошень. Але моя друга клієнтка Валентина Лещишина стверджує, що договір про купівлю-продаж квартири вона підписувала при брокерові з «Благовісту» в офісі «Еліти…» на вулиці Раєвського. Це означає, що контакти «Еліти...» і агентства були тіснішими, ніж тепер. Поки тягнулися судові розгляди, у Валентини Лещишиної трапився інсульт на нервовому грунті. Нині жінка все ще перебуває на лікуванні і не втрачає надії.
ЗНАЮЧІ ЛЮДИ
Все, що не прописане в договорі, довести дуже складно
За словами юриста Арини Бордуніс, головний аргумент у всіх тяжбах — це договір, все, що виходить за рамки написаного, доводити дуже складно.
— Це означає, що навіть в договорі на надання консультаційних послуг необхідно чітко передбачити перелік послуг, — пояснює Арина. – Ці послуги можуть включати і надання копій документів на житловий будинок, що будується. Іншими словами, компанія, яка надає консультаційні послуги, повинна надати такі документи в обов’язковому порядку. Але тільки за умови, що це буде прописано в договорі з клієнтом.
Ось перелік необхідних документів, про які потрібно запитати ріелтора і прописати в договорі з агентством нерухомості:
— Дозвіл на проведення будівельних робіт (видає управління архітектурно-будівельного контролю
м. Києва).
— Рішення Київради про землевідведення і передачу землі у користовування.
— Договір оренди земельної ділянки (з Київрадою), план земельної ділянки, акт встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
— Акт прийому-передачі земельної ділянки.
— Генеральний план забудови (району, кварталу).
— Архітектурно-планувальне рішення (ескізний проект будинку).
Не кожен агент може вважатися ріелтором.
Про те, як повинен виглядати договір між ріелтором і клієнтом, «Газеті...» розповів директор Асоціації ріелторів Києва Віктор Чорноглазов.
— В Україні словом ріелтор послуговуються всі, кому не лінь, — розповідає Віктор Анатолійович, — хоча насправді ріелтор повинен проходити відповідну підготовку і отримувати сертифікат. Ви маєте повне право вимагати у ріелтора інформацію про проходження навчання і наявність сертифіката. Що стосується договору, то треба запам’ятати, клієнт платить за послугу: чи за консультацію, чи за посередництво, а значить має право отримати якісний «продукт», а не «брак». Кожному, хто звертається в агентство нерухомості, слід пам’ятати, що перш ніж договір буде підписаний, ріелтор зобов’язаний ознайомити людину з проектом договору і розповісти його умови. А клієнт має право внести до договору все, що вважає необхідним.
Отже, договір повинен включати розділи:
— сторони договору (агентство в особі ріелтора або директорів і клієнт);
— предмет договору (суть договору, тут повинні бути слова про посередництво або консультацію);
— обов’язки сторін (повинні бути перераховані всі і в повному обсязі послуги, які надає ріелтор. Там також повинен бути пункт про конфіденційність обслуговування, збереження документів споживача, терміни надання послуг);
— ціна послуг і порядок розрахунку між споживачем і виконавцем;
— термін дії. Дата вступу у силу, термін дії і процедура продовження;
— умови розриву. Порядок і умови передчасного розриву договору;
— відповідальність сторін (чітко розписано, хто за що і як відповідає);
— порядок рішення суперечок у разі виникнення таких (процедура вирішення «полюбовно» і в суді);
— список всіх наданих сторонами документів на момент підписання договору (тут повинні бути всі документи про будівництво і всі довідки, особисті документи, які були надані ріелтору);
— юридичні адреси і реквізити сторін.
Документ, який свідчить про повне завершення робіт за договором про надання агентських послуг — двосторонній акт, підписаний обома сторонами після закінчення робіт.
Марія УГЛЕЦОВА